4 de septiembre de 2012 09:31 AM
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Los fideicomisos en pesos para viviendas muestran su peor cara: el índice de ajuste de cuotas trepó 21% en sólo dos meses

Desde que se instalara el cepo al dólar ya nada es como antes para el mercado inmobiliario. Para los particulares tampoco, que buscan alternativas para resguardar su dinero. Las obras que se ofrecen en pesos aparecen como opción, pero el pago mensual variable siembra algunas dudas .

El “ladrillo argentino” busca sobrevivir a uno de los peores escenarios de los últimos años.

Es que el Gobierno le quitó a su aliado de toda la vida, el dólar y, sin esa “pata”, el mercado inmobiliario trastabilla.

Bajo todas sus formas encuentra problemas. En el caso de venta de unidades terminadas se concretan poquísimas operaciones. Las ejecuciones de nuevas obras se desplomaron y así, tal como diera cuenta iProfesional.com, el sector ya anticipa que este 2012 será el peor año de la década. Incluso, la cantidad de transacciones se prevé será más baja que la de la crisis de 2002 (ver nota: Sector inmobiliario prevé mayor desplome de la década y cuenta por qué es peor al 2002).

Pero no sólo los actores de esta rama de actividad, inmobiliarias propietarios y desarrolladores, se ven afectados. También los ahorristas, que quedaron “presos” de la inflación blue, sin una moneda de refugio y tratando de escaparle a la idea de quedar pesificados (ver nota: Advierten que los argentinos quedaron en medio de una “trampa”, presos del dólar blue y del impuesto inflacionario).

Así, quienes buscan invertir en el sector comenzaron a entusiasmarse con los proyectos que se ofrecen bajo la forma de fideicomisos en pesos. Y quieren encontrar en ellos una tabla de salvación para su dinero a largo plazo.

Pero las cosas tampoco pintan bien en este sentido. Sucede que:

• Las nuevas ejecuciones se ofrecen a “dólar celeste” (entre el valor oficial y el blue) cercano a los $6.

• Los créditos hipotecarios casi desaparecieron del mapa de financiamiento.

• Quienes eligen comprar un terreno para luego construir, deben desembolsar más dinero, si es que cuentan con moneda local, porque también se ofrecen a valor “celeste”.

Pero hay algo más. Quienes ya se encuentran “subidos” al tren de los fideicomisos en pesos, cuyas cuotas se ajustan según el índice de la construcción (CAC) se desayunaron -o lo harán próximamente- con que el pago mensual se les incrementará algo más del 20%.

Es que este mecanismo de indexación depende de cuánto aumentan los materiales y la mano de obra.

Así, en un país que ostenta una inflación que corre varios puntos por encima de la suba del dólar, ese pago mensual variable que tienen que afrontar los particulares, da lugar a ajustes que siembran un interrogante de cara al futuro.

En buen romance, deben desembolsar más pesos y, en términos de billete verde, la ecuación también se complica, ya que el precio a pagar -medidos en esta última moneda- también es más elevado.

Al respecto cabe consignar un dato: en estos últimos 60 días el índice CAC -mecanismo utilizado para el ajuste automático de las cuotas- se ha incrementado un 21,1%, según lo reflejado por dicha cámara.

Así las cosas, en un país donde la inflación ronda el 23%, el hecho de que los costos de construcción hayan aumentado más de un 30% en los últimos doce meses hace que quienes participan de este tipo de desarrollos pongan en revisión algunas cuentas.

“La gente entiende las razones y paga los ajustes, pero no sabe si podrá seguir afrontándolos. Si esta situación no se frena el panorama se irá complicando progresivamente”, asegura a iProfesional.com Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).
Varios expertos del sector consultados por este medio tratan de despejar los temores, argumentando que esta reciente y repentina suba del índice se debió a una situación circunstancial, motivada por el efecto paritarias de la construcción.

Y dan cuenta de que luego los incrementos en los pagos mensuales se moderarán, acompañando a la “inflación” del sector.

Sin embargo, no todos parecen tan convencidos de que el panorama se vaya a presentar calmo y tranquilo.

“Antes, la suba de costos en la construcción de inmuebles se compensaba en el precio final. Pero, en este último tiempo, con más del 20% de repunte año a año, crece el interrogante por saber cuánto más va a poder seguir convalidando el mercado estos niveles de aumentos”, afirma Llambías.

Según Pablo Albano, coordinador general de la desarrolladora DyPSA, “el comprador fue dejando de avalar semejantes subas” y por ende “se redujo el total de obras a ejecutar”.

Por lo pronto, una inflación que no quiere bajarse del pedestal en el que está, sumado a incrementos salariales fijados en paritarias que parecen darle la espalda a una economía más fría, genera cierta “inquietud” en lo que se refiere a las ganancias que pueden obtener quienes apuestan a los fideicomisos al costo ajustables en pesos.

El dólar celeste en el medio
Son varios actores del sector inmobiliario que -off the record- argumentan que los valores finales de este tipo de emprendimientos resultan difíciles de manejar y de prever.

En medio de este panorama se suma otro actor de peso en el mercado del ladrillo: la evolución del dólar blue y su instalación como parámetro para los particulares, tanto para aquellos que quieren comprar como para los propietarios que evalúan vender.

Para el caso de nuevas ejecuciones, los desarrolladores que pesificaron lo han hecho a dólar celeste.

Otro elemento que los analistas miran con suma atención es que mientras los costos siguen subiendo, los precios de venta dan señales de “fatiga”. Es decir, suben pero menos que otros años.

Cotizaciones que se resisten a la baja, precios en moneda local que subieron -por el uso del dólar informal- dueños que no quieren quedar pesificados y compradores cautelosos explican por qué las operaciones siguen en baja (en junio cayeron 17% respecto a igual mes de 2011).

Ganancia de los fideicomisos, en caída
Otro de los interrogantes es saber cómo evolucionará la rentabilidad de los fideicomisos para los inversores que apuesten por ellos.

En esta Argentina tan cambiante hasta ahora parece lejano el famoso “boom” de la construcción, que ahora pocos recuerdan pero que fueron palabras repetidas hasta el hartazgo.

En aquellos años dorados para el sector, previo al cepo, quien invertía en una obra de pozo se hacía de una ganancia del orden del 25% en dólares.

Los mayores costos se compensaban con las fuertes subas del metro cuadrado.

Ahora las cosas cambiaron. Y ya es muy poca la diferencia entre comprar un departamento terminado que apostar a uno desde su gestación.

En buen romance, el “premio” por ese mayor riesgo que se asume ya no es tan “jugoso” como antes y muchos desarrolladores señalan que se redujo notoriamente.

Uno de ellos, Fernando Gimenez Zapiola, asegura que la ganancia ya se ubica entre “un 15% y un 18%, dependiendo de cada zona y proyecto”.

Salvador Di Stefano, experto del sector, agrega: “Hoy no se conoce qué rentabilidad se podrá tener a futuro porque el dueño hace la compra en pesos y al momento de vender le van a querer pagar en esa moneda. Entonces, cuando quiera transformar ese valor a dólar habrá que ver qué referencia convalidará el mercado”.

Esto es así producto de la fuerte suba en los costos de materiales y mano de obra que choca de frente con una ralentización en el alza del metro cuadrado.

Incluso, algunos consultores se arriesgan a decir que se han dado casos en los cuales terminó siendo más costoso el fideicomiso que una vivienda terminada emplazada en un terreno aledaño.

“Poner dinero en un fideicomiso puede resultar más caro que comprar un departamento. Y hoy está pasando eso porque hay inflación creciente y se paga mucho por el terreno”, señala una importante fuente del sector.

Esto trae aparejado dos “efectos colaterales”.

El primero, es la percepción del inversor de que logrará una menor rentabilidad por su dinero invertido, al desconocer el precio final que podrá tener esa unidad, según el proyecto y las condiciones del mercado a dos años vista.

El segundo es que la renta por alquiler bajó a su mínimo histórico, en un momento de sobreoferta de propiedades. En la actualidad una locación, fuera de los barrios premium, promedia un 3% neto del valor del inmueble.

Otro aspecto no menor a considerar, es que ahora por los cambios impositivos el que va pagando una unidad a través de este mecanismo debe enfrentar una mayor “presión tributaria”.

Esto es así porque el fisco nacional busca que la adjudicación de las propiedades se realice al valor de mercado y no al costo, tal como era costumbre.

“El fideicomiso es una alternativa, barata o cara, como para hacerse de una vivienda. Pero eso no significa que ahora brinde garantías de que sea necesariamente un buen negocio, si se piensa como inversión”, considera Albano.

Lo cierto es que, con el aumento de la cuota que se diera en estos últimos meses, se fortalece la posición de aquellos que critican al fideicomiso, argumentando que es una forma de transferirle al inversor la ineficiencia del desarrollador.

A pesar de este panorama, los especialistas no descartan que se pueda ganar dinero apostando a este instrumento. Pero sólo esto se logra este objetivo si se elige bien al desarrollador, que es quien puede asegurar que el emprendimiento sea de una calidad tal que permita que ese dinero apostado al ladrillo se revalorice.

Existen, no obstante, algunos puntos fuertes en la elección de este instrumento.

Es que en un país donde los plazos fijos pagan menos que la inflación y con una devaluación de 15% que corre por debajo de la suba general de precios, no son muchas las opciones para los inversores chicos.

En esto coincide Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario, que señala que aunque hoy no sean un excelente negocio “sirven para aquellos que no saben qué hacer con sus pesos”.

A ello se le debe sumar que existe, al adquirir un inmueble, una “sensación de riqueza que brinda la capitalización”, opina Néstor Kreimer, director de la firma de negocios inmobiliarios Kuantica.

Y, tal vez, la mayor de las fortalezas de estos proyectos siga siendo la seguridad que brinda el ladrillo en un país donde el temor a la confiscación ha vuelto a rankear alto

Fuente: iProfesional

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