1 de abril de 2010 09:36 AM
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Uruguay   –   Pocos negocios y demanda de campos valiosos al fin del período

La oficina encargada de las estadísticas del MGAP, la DIEA, presentó los datos correspondientes al último semestre del año pasado, con lo cual completa una década de información sobre el mercado de tierras en nuestro país.

La metodología seguida parte del relevamiento de los contratos de compraventa de campos con destino productivo agropecuario (lo que se infiere a partir de determinados supuestos), proporcionado por la Dirección de Registros del MEC. Como se computan simplemente los negocios realizados y se establece un promedio por hectárea sin considerar las diferencias de los campos en cuanto a su potencial productivo, ubicación, mejoras, etc., el resultado puede verse sesgado por esos factores, que determinan variaciones en los valores que pueden llegar a ser de 1 a 10, por ejemplo. Sesgos En períodos cortos, si en ese lapso se vendió un porcentaje alto de campos valiosos, el promedio resultante queda en un nivel demasiado elevado, poco representativo de la realidad general. Algo así viene ocurriendo desde hace un año y medio: los precios promedio de todos los negocios agrupados siguieron subiendo, a pesar de que los valores máximos en cada una de las distintas categorías de campos se alcanzaron en el tercer trimestre de 2008 y después bajaron. En esos momentos, como reflejo de la crisis económica global, el mercado se trancó y, cuando la operativa se restableció, los siguientes negocios se realizaron a precios entre 15% y 25% inferiores a los del pico más alto. Desde entonces, la demanda más intensa recae sobre los campos agrícolas o los mejores forestales, o con otro tipo de atractivo (por su ubicación, por ejemplo) –es decir los de mayor valor–, mientras los campos puramente ganaderos y de relativo bajo precio despiertan poco interés por parte de los compradores; enfrente, existe una actitud reticente de la oferta, de los propietarios actuales, por lo que se concretan muy pocos negocios de este tipo de campos. Esto se traduce, como veíamos, en una suba algo engañosa del precio promedio, cuando no es más que un efecto de la composición porcentual de los bienes transados. Poca operativa El otro fenómeno trascendente, vinculado con el anterior y también incidido por el impacto de la crisis económica mundial, es la caída en el número de operaciones concretadas y en las áreas involucradas en las transacciones. Desde el estallido de la crisis, que con toda intensidad se manifestó en setiembre de 2008, las superficies vendidas han bajado sustancialmente: en 2009 no llegaron a la mitad de 2008 y de 2007, y representaron 38% de las áreas transferidas en 2006. En lo que va de 2010 la situación sigue incambiada: pocos negocios, e interés preferente por los campos agrícolas o con otro tipo de ventajas, antes que los suelos de basalto, como ejemplo de suelos de aptitud exclusivamente ganadera. Una década crucial Este período se caracterizó por la ocurrencia de grandes transformaciones en el país y particularmente en el agro, y uno de los fenómenos más trascendentes es el que se muestra en este estudio: la transferencia de la propiedad de la tierra, especialmente de la más valiosa, que se dio conjuntamente con cambios en los sistemas productivos en los rubros principales. Según la información publicitada, 6.000.000 de hectáreas fueron vendidas en esta década, en gran parte a compradores provenientes del exterior, o a inversionistas nacionales pero venidos de otras áreas de la economía, de fuera del sector agropecuario. No es posible, con la información disponible, determinar las dimensiones del fenómeno, pero se da por descontado que las áreas en manos de propietarios extranjeros han crecido enormemente en estos años. Cabe precisar que algunos campos fueron vendidos más de una vez: tal vez 20% del área total (el dato no fue actualizado), por lo que la superficie real que cambió de manos en este período probablemente esté más cerca de 5.000.000 que de 6.000.000 de hectáreas. De todos modos, este movimiento involucra a alrededor de una tercera parte de la superficie agropecuaria nacional, pero abarca a la de mayores aptitudes productivas. Otro elemento novedoso, en alguna forma vinculado con los datos señalados, es el surgimiento de grandes terratenientes, personas físicas o, sobre todo, corporaciones. Unas pocas grandes empresas forestales encabezan la lista, pero también algunas agrícolas, propietarias o explotantes de campos a diversos títulos, y hasta propietarios ganaderos, ocupan una alta proporción de los mejores suelos del país. La composición de la propiedad y tenencia de la tierra en estos años se ha orientado hacia una mayor concentración y a la extranjerización de su titularidad. Los precios En el transcurso de la primera década de este siglo el agro uruguayo sufrió violentas sacudidas, que se tradujeron en variaciones abruptas en los valores de la tierra. El punto más bajo se tocó en 2002, punto culminante de la crisis económica local y regional, que se dio al mismo tiempo que una epidemia de aftosa barría con la ganadería de los países platenses. Un par de años más tarde el viento cambió: las circunstancias regionales favorables, las condiciones de euforia financiera reinantes en el mundo y la creciente demanda internacional de commodities dieron inicio a un proceso de inversión en el agro que continúa hasta el presente, con el correspondiente impacto en los valores de la tierra. Los precios promedio por hectárea de las compraventas de campo en 2009 fueron seis veces mayores que los de 2002. Algunos tipos de campo, como los que cuentan con mejores suelos agrícolas, multiplicaron hasta por 10 veces su valor. El ingreso de Uruguay al mundo de la agricultura de secano moderna, de la mano de los empresarios argentinos y de algunos tesoneros productores nacionales, cambió en poco tiempo el perfil productivo y los valores de las propiedades, que se equipararon en buena medida a los vigentes en las zonas agrícolas de Argentina y el Sur de Brasil. Hacía muchos años, muchas décadas, que se anunciaba este fenómeno, pero por diversas razones el valor de la tierra en nuestro país seguía siendo muy inferior al de nuestros vecinos, aun cuando alcanzaran niveles similares de productividad. La apertura a los mercados externos, la instalación de las corporaciones especializadas en comercialización de granos en nuestro medio, entre otros factores, contribuyeron en forma importante a conformar un ambiente favorable a la compra de tierras y a la inversión en la producción agrícola, con un efecto de rebote a todos los otros sectores agropecuarios. Algo similar, aunque más sesgado y limitado en sus efectos, ya venía ocurriendo desde hacía una década con el desarrollo de la forestación y la participación de las grandes empresas especializadas de origen internacional. Deuda Un factor que estuvo presente en el inicio del período analizado, y que ya no lo está, es el sobreendeudamiento de los productores agropecuarios de todos los rubros, que pesaba como un fardo enorme en el sector desde fines de la década de los 90 y que hizo eclosión en la crisis de 2002. En el sálvese quien pueda que sobrevino entonces, tratando de no hundirse (a veces sin éxito), los bancos apretaron a sus deudores y, como los agropecuarios suelen ser los más expuestos, porque cuentan con garantías reales, allí estuvieron, en la primera fila del pelotón de fusilamiento. En los años inmediatos siguientes a la crisis, un gran porcentaje de las ventas estuvo determinado por la exigencia de los acreedores bancarios, negocios que, hoy se observa en toda su crudeza, se realizaron a valores ridículos comparados con los que alcanzaron poco tiempo después. Ahora no hay prácticamente ventas forzadas, así que ese factor desapareció del mercado. El tema se saldó, pero no da para festejar. 

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